La opción de compra | Carlos Romero Plaza

La opción de compra

Los ciudadanos en general andan mareados estos días con “las vacas”, abreviando las vacaciones. Todo el mundo te pregunta cuándo las coges y adónde vas. A muchas personas les gustaría coger las vacaciones fiscales, de las que tanto se ha hablado y sentenciado en los últimos años y comentado en los últimos días. Pero esto no está a nuestro alcance. Tampoco hablamos hoy de las vacas gallegas, éstas de carne exquisita que cuánto más viejas más disfrutan mis amigos fiscalistas de Vigo de sus chuletones. Hoy el tema es otro, si bien, tan pesado como una vaca para el sufrido contribuyente. La Inspección está ahora investigando los últimos ejercicios de las vacas gordas y empiezan ya a examinar los ejercicios en que aquéllas estaban empezando a adelgazar. Por aquel tiempo las empresas promotoras seguían comprando terrenos, o para abarcar más, pues así ganarían más, señalizaban terrenos entregando una cantidad a cuenta de la futura venta, acordando un plazo para la escritura pública, de al menos varios años normalmente, para por el camino, realizar el oportuno proyecto inmobiliario o urbanístico que convirtiera los patatales en adosados.

Si la cosa salía bien se escrituraría la compra años después y en caso de que pasase el plazo el vendedor haría suya esa cantidad de dinero, no sin llevarse un buen chasco, pues lo que deseaba era venderlo por el precio pactado, inusualmente elevado para un campo de naranjas, patatas o incluso de cebollas.

Pues bien, llegaron las vacas flacas, los proyectos no salieron, o aunque salieran, los bancos no daban ya dinero, el plazo se esfumó, como los compradores y los vendedores no vendieron, haciendo propias las cantidades recibidas en su día. Así las cosas, la mayor parte de los mismos decidieron imputar dicha ganancia patrimonial al momento en que finalizó el plazo para ejercer la opción de compra. Sin embargo, la Dirección General de Tributos entiende que el ejercicio en el que se debió imputar es en el que se produjo el pago de la prima de opción, entrega a cuenta de la venta o como quiera que las partes lo llamaran: los billetes o el cheque que recibieron.

De esta forma, la Agencia Estatal está iniciando muchos expedientes de comprobación e investigación, comprobando aquellas operaciones, exigiendo a muchos de estos vendedores la cuota correspondiente, los intereses de demora de todos estos años y la correspondiente sanción. La Agencia pincha en las vacas y sólo encuentra hueso, y como los bancos no dan calcio ni el hueso es bueno.

Sin embargo, entiendo que en la mayor parte de los casos  se está haciendo una interpretación errónea del negocio. Puedo aceptar que una prima de opción sea ganancia patrimonial y tribute en el ejercicio en el que se devenga y cobra, cuando no sea parte del precio de venta, y no es igual que cuando acepto pulpo como animal de compañía en el juego de mesa si mi contrincante es un cascarrabias. Es distinto. Pero no creo que se pueda aceptar que dicha entrega sea ganancia cuando claramente en el contrato se está indicando que si se vende, formará parte del precio de venta, pues de esta forma lo que realmente está sucediendo es que se ha entregado un depósito durante unos años y cuando llega el momento, si efectivamente se completa la operación formará parte de la ganancia patrimonial de la venta o si no se vende constituirá en sí misma, de forma autónoma, otra ganancia. Se trata al final de una diferencia de criterio en cuanto a la imputación temporal de la ganancia, pero que influye claramente en el maltrecho bolsillo del contribuyente, puesto que le van a exigir unos intereses de demora (por ejemplo, cuatro años de demora pueden suponer un 20% de la deuda), aparte de las sanciones, que no deberían incoarse siquiera, dada la razonabilidad de la interpretación de los particulares.

Cuestión distinta es lo que opinan algunos otros compañeros de profesión, que me indican que además debería considerarse como una ganancia patrimonial que conforma la base imponible del ahorro o especial, pues se trata de una ganancia obtenida en varios años, puesto que la Dirección General y la Agencia estiman, en todo caso, que se trata de una ganancia incluible en la base general. En mi opinión, en este punto, coincido con los organismos oficiales… no me lo tengan en cuenta, por favor.

1 Comentario | Leído 601 veces

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Una respuesta a “La opción de compra”

  1. Nuria Puebla Agramunt dice:

    Interesante debate el que planteas, Carlos, en el que estoy en principio de acuerdo contigo. Sin haber estudiado a fondo la cuestión, entiendo que es correcto considerarlo ganancia patrimonial y que es un problema exclusivamente de imputación temporal de una renta. Es para mí clarísimo que no pueden exigirse sanciones, no ya tanto por la razonabilidad a la que aludes, que también, sino porque en el momento en que supuestamente se realizó el hecho imponible no había ni siquiera la tipicidad necesaria para que se pueda considerar que la infracción misma existe. Es decir, no hay sanción pero no porque habiendo infracción sea excusable por un criterio de razonabilidad que excluye la culpabilidad, sino porque no existe el elemento típico imprescindible en el momento de la supuesta comisión de la infracción.
    En cuanto a los intereses, a mi juicio ni siquiera pueden exigirse, pero es cierto que ha de buscarse la aplicación de los principios generales del derecho para enervar su exigencia.
    Y por lo que se refiere al fondo de la cuestión, habría que estudiar (siempre nos hace falta y nunca tenemos tiempo) derecho vicil, y partiendo de las categorías del Derecho común, aplicar la norma tributaria.
    Una solución adecuada al problema podría venir por modificar la ley del IRPF, introduciendo este supuesto como una regla especial de imputación temporal, semejante al de las operaciones a plazo o con precio aplazado, o a las de los retrasos salariales.
    Bueno, os dejo por hoy, que tengáis un día estupendo

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